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开展“两权”抵押贷款相关机制需配套

发布时间:2013-11-22 15:30:21 来源:网络

长期以来,“农民贷款难”一直困扰着农民和农村信用社。究其原因,农民贷款缺乏有效的抵押物是导致这一问题的根本原因。众所周知,对农民而言,除了价值有限的基本生产资料之外,最有价值的资产就是自己的房屋和土地。中国人民银行、银监会、证监会、保监会2010年7月28日联合发布的《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》,提出要推进农村金融产品和服务方式创新工作。那么,“土地承包经营权抵押贷款”作为一种创新,给农民带来了什么昵。近期,就这个问题,我们专门在新疆阿勒泰地区进行了调研。 “两权”贷款基本情况 阿勒泰地区位于新疆北部,是一个哈、汉等多民族聚居的边境地区,所辖六县一市及新疆生产建设兵团农十师十个团场分布在1200公里的边境一线,有2个国家级贫困县;有乡(镇)54个,行政村506个,总人口63.02万,其中农村和少数民族人口分别占整个地区人口的50.12%和58%。阿勒泰地区地处偏远,经济以农牧业为主,自然环境恶劣,生产生活条件十分艰苦,是典型的“少边穷”地区。 截至2010年上半年,阿勒泰地区共有4个县(市)通过农村信用社开展了农村土地承包经营权抵押贷款和宅基地使用权抵押贷款业务,贷款余额9676万元,占信用社全部贷款余额的2.1%,不良贷款仅0.6%;“两权”贷款中,农村土地承包经营权抵押贷款和宅基地使用权抵押贷款余额分别为9674万元和2万元;贷款用途为农业和畜牧业,贷款余额分别为9647万元和29万元。 主要障碍和困难 土地资源整合力度不够,规模经济效率低下。目前阿勒泰地区土地资源整合力度不够,仍以家庭承包责任制种植为主,导致农户融资模式单一。农户联保贷款和小额信用贷款是仅有的融资方式,而小额信用贷款金额仅限于5万元(包括5万元)以内。在这样的局限下,很难实现农户种养业的高收益性和种养业的规模经济。 法律上存在障碍,贷款风险掌控难。土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突。《担保法》规定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《土地承包法》规定:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权的抵押只限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地,经发包方同意,并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的,才可以设立抵押,并没有明确通过家庭承包取得的土地承包经营权可以抵押。《物权法》则明确规定,除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外,其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。这说明,阿勒泰地区开展的“土地承包经营权抵押贷款”没有相关法律做保障,一旦借贷关系产生,极易引发贷款风险。 抵押限制。在涉农贷款中,农户宅基地、承包土地、自住房屋因绝大多数无产权不能办理抵押登记,必须先取得由房地产登记机关颁发的房屋权属证书,提交抵押登记申请书、借款及抵押合同,集体土地使用证等,共有房屋还须提交《房屋共有权证》才能办理,这也给“两权”抵押贷款带来不便。 抵押物处置难。一是土地承包经营权落实不明晰,易引起土地纷争。二是土地评估机构缺乏,土地价值难界定。由于乡镇一级没有资产评估机构,县城的资产评估机构也大多是市级评估机构的派出机构,导致农村房产价值评估困难、费用高、时间长,难以实现抵押贷款。三是流转市场不健全,抵押土地难变现。双方权益难以得到法律保护,一旦贷款逾期,贷款抵押物处置困难。 建议和对策 加快立法。抓紧修订、完善相关法律法规和政策,使农户享有相关土地权益,允许土地承包经营权用作抵押进行融资。 认真做好集体土地所有权的确权登记颁证工作,根据具体情况把土地所有权明确到户。 完善承包经营权登记和承包经营权证书制度,以登记的方式公示,提高公信力,奠定农地金融制度创新及农地金融业务开展的产权基础。 尽快建立农村土地价值专业评估机制、设立专业评估机构配备评估人员,出台评估管理、技术规范等有关法律和业务准则,对土地承包经营权价值进行评估,为农村金融机构开展土地承包经营权抵押贷款提供评估服务。 建立健全农村土地经营权流转市场。建议政府在土地流转管理和服务上实施政策倾斜,鼓励大规模土地流转,建立土地经营权争议的仲裁机制,设立县、乡土地流转服务机构,推动土地流转尽快实现由自发到自觉、由无序到规范的转变。 加快农业生产保障制度建设。一是政府牵头组建和利用农村担保机构分担抵押贷款风险。如依托农民专业合作社建立互助型的农业专业担保机构,由农村担保机构为抵(质)押贷款提供担保,实现贷款风险分散。二是引入商业保险业务,在法律法规的框架内开设土地承包经营权抵押贷款保险品种,以降低农村金融机构发放土地承包经营权抵押贷款的风险。

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